Regulació del preu dels lloguers
Tiana és un dels 140 municipis catalans declarats com a zona de mercat residencial tensionat.
Des del 15 de març de 2024, el lloguer dels nous contractes que es facin a Tiana no pot superar el preu del darrer contracte si ha estat vigent els últims cinc anys. A més, quan es tracti d’un gran tenidor (persones físiques o jurídiques amb 5 immobles o més en propietat), el lloguer no pot ser superior a l’índex de referència del preu de lloguer.
L’índex de preus és una eina que estipula un rang d’un preu mínim i un preu màxim per a cada habitatge. El compliment d’aquest índex és obligatori en tots aquells habitatges de grans tenidors de les zones declarades de mercat tensionat (com Tiana) i també afecta els nous habitatges d’aquestes zones tensionades que entrin al mercat de lloguer després d’haver estat fora durant almenys cinc anys.
Un municipi declarat amb mercat d’habitatge tens és aquell que està en risc de no poder disposar d’habitatges de lloguer a un preu assequible per a tota la població. Tiana compleix els criteris fixats per la llei del dret a l’habitatge estatal per poder ser inclosa al llistat de municipis amb habitatge residencial tensionat.
Dubtes sobre la regulació dels lloguers
La regulació de lloguers és d’aplicació als habitatges de lloguer situats en les zones de mercat tensionat, entre les quals Tiana. Queden exclosos els contractes d’arrendaments de locals i els contractes d’arrendaments de temporada, d’habitacions o turístics.
La regulació de lloguers s’aplica sobre els contractes signats després de la seva entrada en vigor, el 15 de març de 2024. No afecta aquells contractes que s’hagin signat abans, que continuaran regulant-se per la norma vigent en el moment de la seva signatura.
La limitació del preu del lloguer funciona de la següent manera:
Renovació de contracte, (nou contracte en un pis ja de lloguer).
- El preu de la renda no podrà ser superior al del contracte l’anterior.
- Només en cas que el preu estigui per sobre de l’índex de preus, és a dir del preu mitjà, i la propietat sigui gran tenidor, el preu haurà de baixar al que marqui l’índex. Si la propietat no és gran tenidor, no estarà obligat a baixar-lo.
Nou habitatge
En cas del lloguer d’un nou habitatge el preu estarà limitat en un dels següents supòsits:
- Si l’habitatge havia estat llogat, la renda no podrà ser superior al preu que figurava en el contracte anterior (i vigent els últims 5 anys).
En cas que el propietari sigui gran tenidor i el preu del contracte anterior sigui superior al previst a l’Índex de Preus de Referència, el preu del nou lloguer haurà de baixar al que indica l’índex.
- Si l’habitatge no havia estat llogat, el preu no podrà superar el que marqui l’índex de preus.
L’índex de preus aprovat pel Ministeri d’Habitatge del govern espanyol fixa un ventall de preus dins del qual s’ha de situar el preu del lloguer.
Per saber quin preu de referència s’aplica a un habitatge cal de seguir les següents passes:
1. Entrar al següent enllaç: Índice alquiler de vivienda
2. Introduir la direcció de l’habitatge.
3. Normalment, amb la direcció ja apareix automàticament la referència cadastral i no hem d’introduir gaires dades. En cas que no funcioni, podem trobar informació al cercador del cadastre: Sede Electrónica del Catastro – Búsqueda de inmuebles
4. Una dada que no s’incorporarà de manera automàtica és el certificat energètic, que el podem cercar a: Buscador certificat energètic
5. D’aquí ens resultarà un ventall dins del qual haurà d’oscil·lar el preu del lloguer i ens podrem descarregar un Certificat que acredita el resultat de la nostra cerca.
Font: Sindicat de Llogateres
En determinats supòsits està permès un increment addicional del 10% sobre la renda del contracte d’arrendament. Aquesta pujada només serà legal en cas que es justifiqui una rehabilitació de l’habitatge en els últims 2 anys, millores que generin un estalvi energètic del 30%, millores d’accessibilitat o quan la duració del contracte sigui de 10 anys o més o es pactin pròrrogues obligatòries.
En cas que es tracti d’un contracte de lloguer d’un immoble situat en una àrea declarada com a tensionada, com és el cas de Tiana, no es podran repercutir al llogater quotes o despeses que no estiguessin previstes al contracte de lloguer anterior.
La bretxa entre els ingressos de les llars i els preus de l’habitatge ha anat creixent ens les últimes dues dècades. Segons les dades de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, entre els anys 2000 i 2021 els ingressos mitjans de la població catalana van créixer només un 49,6%, mentre que el preu mitjà d’obra nova ho va fer un 154,8% (3,1 vegades més), el de la segona mà un 108,8% (2,2 vegades més), i el de lloguer un 98,9% (2 vegades més).
Segons dades d’Eurostat, Espanya s’ha situat com el país europeu on els llogaters han de destinar un percentatge més alt dels seus ingressos a cobrir el cost de l’habitatge, més del 30% del total d’ingressos disponibles de la llar. A Catalunya aquest percentatge s’enfila fins el 40%.
A Tiana, entre el 2016 i el 2022 el preu del lloguer ha augmentat un 12% i el de compra un 33% mentre que l’augment anual de renda mitjana per llar ho ha fet un 8%. La càrrega mitjana del cost de la hipoteca més les despeses en subministraments bàsics se situa a Tiana en el 30,5% de la renda mitjana de les llars. El preu dels habitatges de compra ha augmentat els últims 5 anys més que no ho ha fer l’IPC.
Per a la declaració d’una zona de mercat residencial tens, l’article 18.3 de la Llei 12/2023 exigeix el compliment d’alguns dels següents 4 requisits:
- Que la càrrega mitjana del cost del lloguer (requisit 1) o de la hipoteca (requisit 2) al pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars.
- Que el preu de lloguer (requisit 3) o compra (requisit 4) de l’habitatge hagi experimentat els 5 anys anteriors a la declaració com a àrea de mercat d’habitatge tensionat, un percentatge de creixement acumulat almenys 3 punts percentuals superior al percentatge de creixement acumulat de l’índex de preus de consum de la comunitat autònoma corresponent.
Tiana compleix 2 dels 4 requisits. En primer lloc, perquè el preu dels habitatges de compra ha augmentat els últims 5 anys més que no ho ha fer l’IPC. I, en segon lloc, perquè la càrrega mitjana del cost de la hipoteca més les despeses en subministraments bàsics se situa a Tiana en el 30,5% de la renda mitjana de les llars.
En els 140 municipis a declarar com a zona de mercat residencial tensionat es considera gran tenidor la persona física o jurídica propietària de 5 o més immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats d’ús residencial, excloent garatges i trasters.
El setembre de 2020 el Parlament de Catalunya va aprovar la Llei 11/2020 per la regulació del preu del lloguer que permet congelar i rebaixar el lloguer als municipis catalans amb el mercat tensionat. La llei pretén posar uns topalls màxims basats en l’índex de referència de preus del lloguer, que resulta de calcular la mitja entre els lloguers d’una zona determinada.
Aproximadament un any i mig després de la seva entrada en vigor, el Tribunal Constitucional va declarar inconstitucionals i nuls nombrosos elements de la norma, inclòs el mecanisme de control de rendes establert. El 26 de maig de 2023 va entrar en vigor la Llei d’àmbit estatal 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge. La norma preveu la possibilitat que les administracions competents en matèria d’habitatge puguin declarar zones de mercat residencial tensionat, de manera que es recupera per via estatal la mesura de la llei catalana anul·lada pel TC.
A Catalunya, la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge ja establia l’obligatorietat per part de la Generalitat d’elaborar un índex de referència de preus de lloguer d’habitatges a partir de les dades que consten al Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes. Aquest índex de referència es pot consultar i utilitzar de manera oberta i pública accedint al web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
La nova llei estatal 12/2023 pel dret a l’habitatge ha establert un altre sistema de referència, que és el que preval, i que es pot consultar en aquesta pàgina.
Evolució mitjana anual de la renda mensual del lloguer a Tiana
Evolució mitjana anual del preu d’habitatge de compra a Tiana
Evolució de la renda anual neta mitjana per llar a Tiana
ÍNDEX DE PREUS DE LLOGUERS
L’índex de referència de preus de lloguer és un indicador estatal que ofereix un rang de valors de preus de lloguer d’habitatges, com a referència, a títol orientatiu, per a la fixació de la renda en els nous contractes de lloguer.
A les zones de mercat residencial tensionat, com és el cas de Tiana, el valor superior del rang marca el límit del preu de la renda als nous contractes de lloguer d’habitatge de grans tenidors, i també en tots els nous contractes de lloguer d’aquells habitatges que no hagin estat arrendats en els darrers cinc anys.